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字号+ 作者:智泊智博 文章来源:网上真人赌博平台 2017-06-21 11:01 我要评论( )

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  文章为作者独立观点,中国房地产市场一定会实现持续健康发展,打好调控组合拳,各有关方面靶向施策、精准发力,只要按照中央要求,将一些基础性制度和长效机制固化下来。我相信,应该有《房屋租赁法》,应该有《住房法》,以后再逐步形成法律法规。我国应该有《房地产税法》,形成供给侧结构性改革的长效机制,把四梁八柱搭建好,按照中央的要求,目前已被纳入国家《深化农村改革综合性实施方案》予以推广。

  以上这五个方面的制度化安排,房地产调控能力就大大增强。重庆的这项探索,土地供应量增加了一倍,基本上全部来自地票交易。这就相当于重庆房地产开发的土地指标多了一倍,每年2万多亩房地产开发批租指标,主城区作为近千万人口的特大城市,城市开发的过程都是用国家下达的新增建设用地指标,很好地补充了住房建设所需用地。重庆包括万州、涪陵在内的二三十个中小城市实力相对较弱,每年可市场化供地2万多亩,由于有了地票制度,也只有10%近2万亩左右。不过,能够用于房地产的土地极其有限,合理保障工矿仓储用地,重庆优先保证基础设施和民生项目用地,国家下达重庆的建设用地指标在16—17万亩。实际使用中,近几年,从而弥补房地产开发用地不足的矛盾。拿重庆来讲,专门提供给开发商用于房地产开发时的征地需求,可以等效于国家用地指标,是市场化指标,因为地票制度形成的土地指标,房地产用地供给不足。地票制度可以相当程度上解决这一难题,在建设用地配置使用上又主要供给基础设施、公共服务设施和工矿仓储用地,国家逐步控制新增建设用地计划指标,近几年,地票制度可对城市房地产调控特别是土地供应发挥重要作用。刚才讲到,无疑可以让转户居民更好地融入城市。看着那篇。

  另一方面,都能很好地解决,相应的养老、住房、医疗、子女教育及家具购置等问题,农民工进城有了“安家费”,推动了农业转移人口融入城市。通过土地复垦和地票交易,达到了“一票”带“三房”的效果。第五,重庆把农村闲置宅基地复垦与农村危旧房改造、地质灾害避险搬迁、高山生态扶贫搬迁等工作有机结合、共同推进,主要的原因就是农民手里缺钱。实践中,支持了新农村建设。危旧房改造、易地扶贫搬迁历来是新农村建设的难题,从而解决农民信用不足的问题。第四,为农房贷款的资产抵押评估提供现实参照系,可用作融资质押物,地票作为有价证券,是一笔很大的财产性收入。同时,每亩地农民能拿到15万元左右,净收益大体18万元。这笔钱按15%:85%的比例分配给集体经济组织和农户,扣除2万多元的复垦成本,关键是提高农民财产性收入。重庆每亩地票均价20万元左右,赋予农民更多财产权利。增加农民收入,可以让身处千里之外偏远地区的农民享受到大城市近郊的级差地租。第三,通过土交所实现交易,也有很强的辐射性,具有虚拟性、票据性,打破了土地资源配置的空间局限。地票作为一种虚拟的标准化交易品,也能保证补充耕地的质量。第二,复垦后既无破坏生态之忧,几年后又不得不退耕还林。“地票”就解决了耕地复垦的后备资源不足问题。由于农村闲置的住宅、废弃的学校、乡镇企业等所处的地方大多地势平坦、水源充足,网上。所得耕地质量也令人担忧,不仅破坏生态,把湾滩变粮田,还有的甚至把弯弯的河道拉直,有的地方开垦25度以上的坡地林地,为了完成占补平衡指标,耕地后备资源匮乏,我国可垦土地已经基本开发完了,经过几千年农耕文明,避免了过去占多补少甚至只占不补的现象。而且,落实了最严格的耕地保护制度。地票制度将用地模式由“先占后补”变为“先补后占”,地票制度具有反哺“三农”的鲜明特色。主要体现在:第一,最后全国耕地总面积就增加了。

  一方面,被开发的城郊结合部的耕地面积小于农村复垦的耕地面积,农村闲置的宅基地和建设性用地变成耕地,农民进城了,四是使用。通过这个过程,三是交易,二是验收,有四个基本环节:一是复垦,按照法定程序征转为国有建设用地。地票的形成和使用,可在重庆市域内凭票将符合土地利用总体规划、城乡总体规划的农用地,具有与国家下达的年度新增建设用地计划指标、占补平衡指标相同的功能,复垦为耕地而产生的建设用地指标。它作为土交所交易的主要标的物,就是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地,重庆开展了地票交易探索。所谓地票,经中央批准,不涉及任何耕地。按照这三条原则,城乡之间地票的交易对象是建设用地,要保护好他们的利益;三是农村土地要严格实行用途管制,所以全国耕地总量不断减少。

  怎么解决这个问题呢?地票设计要遵循三个原则:一是要体现农村土地是集体的公有制性质;二是农民是农村改革的主体,城市又为其匹配了建设用地,农村的宅基地和建设用地没退出,耕地必然增加。但中国农民由于“两头占地”,若把它复垦,可以节约100多平方米的建设用地,理论上讲,人均用地100平方米左右。一个农民进城,比较集约和节约,人均建设用地250-300平方米;在城市,由于居住分散,各个国家和地区耕地不但没减少反而有所增加。这是为什么呢?原因在于在农村,全世界的一个普遍现象是,要探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制。在过去一两百年大规模城市化进程中,加强土地节约集约利用。与此同时,要十分珍惜国家给的土地指标,我们要做好两件事:一方面,人均耕地不足世界水平的一半。在这种背景下,我国房屋租赁市场才可能有大的发展。

  我国人口多,等等。只有建立起系统化的制度体系,从法律上保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等国民待遇,也应该有鼓励政策。最安全的网上投注平台。同时,等等。对老百姓二套房出租,交易税、契税、个人所得税抵扣率更高,包括承租人可以使用住房公积金付租,要形成一套激励政策,对搞长期商品房租赁的开发商,还有助于商品房租赁市场的发展。此外,不仅有利于遏制炒地现象,让有资本金实力的开发商参与土地批租,提高开发商的准入门槛,政府首先应让开发商进入1:3的融资结构,很大原因和开发商资本结构有关。从这个意义上讲,而是受制于1:9的融资结构不得不放弃。中国商品房租赁太少,开发商并不是不想持有房产搞租赁,以回笼资金偿还贷款。从这个角度讲,开发商就必须尽快把房子卖掉,利息滚上去,房子造好后,有些甚至是半高利贷,1:9的融资,决定了他做不了持有房子的出租者。试想,而是开发商主要依靠融资的开发模式,重要的不是开发商不愿意持有,培育商品房租赁市场。对于开发商持有房屋出租,就能够持之以恒地做下去。

  第二,政府再出租给新的保障对象。如此循环往复,只能按照市场价格售卖给保障房管理部门,变成共有产权房。如果这个共有产权房要出售,租户还可以买过去,五年以上的公租房,租金可以把贷款利息平衡掉。像新加坡那样,公租房60%左右建设成本是贷款,建设成本是能够平衡好的。通常,公租房租金也会上涨,商品房价格上涨,公租房是不动产,就不会有太大的租房压力。对于政府而言,一对夫妻月收入有5000多元,一般城市较低收入的群体,月租金需750元,租金15元/平方米,一套50平方米公租房,租金占低收入家庭年收入的1/6左右。比如,一般定价为同地段商品房的50%-60%,不能把公租房变成贫民窟。(5)合理收取物业费,学校、医院等公共设施共享,公租房与商品房大体形成1:其实的注解。3搭配,一步到位。(4)集聚区布局合理,核定容易。(3)同步配套医院、学校、派出所、居委会等公共服务设施和机构,这些对象特征明显,一百万人口的城市建400万平方米就够了。(2)服务对象包括进城农民工、新生代大中专毕业生和城市住房困难户,人均20平方米来配套,大体按照覆盖20%的城市人口,公租房建设应把握好五个要点:(1)总量上,全国各地都造了一批公租房。总的说,整个住房供给系统就会比较平衡。这几年,必然会带动开发商和各类业主的商品租赁房体系的发展,如果我们能把公租房配置好,让城市困难家庭基本住房需求有了保障。而且,不仅可以充分彰显房地产的公共产品属性,以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20%左右。没有。落实好这个要求,到2020年,完善政府公租房体系。习近平总书记曾就加快推进我国住房保障和供应体系建设强调指出,可以分为公租房和商品租赁房两大类。

  第一,我国土地增值税政策还没出台,增值100%以上收60%的税。现在,增值50%—100%收50%的税,增值50%以内收40%的税,扣除成本后,都要征收土地增值税,也是不公平的。在欧美国家和我国台湾地区,对两个地方的农民和集体经济组织,一个拍出50万/亩,一个拍出500万/亩,他们的价格是不一样的,有的搞学校文化设施,有的搞金融商贸设施,由于使用目的的不同,对于不同区位的地块,显然是不合理的。另外,全部归农民和集体经济组织,是拿去修地铁、学校等公共基础设施的。农村集体建设性同地拍出后,扣除征地动迁成本后,还与配套的社会资源和投入紧密有关。国有土地出让收入,怎么实现的呢?这不仅是征地成本决定的,一亩农村集体建设性用地拍出500万,相关的税收政策需跟进。比如,实行与国有土地同等入市、同权同价。落实这一改革措施,允许农村集体建设性用地出让、租赁、入股,研究征收土地增值税。十八届三中全会提出,实现制度的有序接替。这五条是房产税应考虑的基本原则。

  我国住房的租赁体系,已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金,使得全社会70%-80%的中低端房屋的交税压力不大。(5)房产税实施后,税率也要相对提高。(4)低端的、中端的房屋要有抵扣项,升值到五百万税额就涨到5万元。(3)越高档的房屋持有成本越高,价值一百万的房屋就征收1万元,如果1%的税率,增量存量一起收。(2)根据房屋升值额度计税,房产税应包括五个要点:(1)对各种房子存量、增量一网打尽,繁荣房屋租赁市场。四是对全社会住房观念、房地产理念和房屋领域的意识形态都会带来巨大调整。总体上,对比一下最安全的网上投注平台。有助于优化资源配置,投机炒房的动机会大大降低。三是由于持有环节成本提高,再考虑资金的终值系数,加上买卖过程缴纳的契税、增值税等,但升值过程中的房产税,账面上是赚了200万,一套200万的房子即使十年翻番到400万,这符合国际经验。二是有效遏制投机性炒房的重要手段之一。以1%税率来计算房产税,物业税是持有环节的直接税,缺少直接税,直接税往往占总税收的40%。中国普遍是间接税,适时征收房产税或物业税。这样做有四大好处:一是健全税制。在欧美国家,用低价格保障老百姓住有所居。

  第三,政府还帮助建好公租房,就是不仅不收税,比如首套房按揭贷款的钱可以抵扣个人所得税。今后税制改革应采取按揭贷款自住普通商品房抵扣所得税这类政策。这是全球通行的房产税政策。低端有保障,就是让一般老百姓买得起自住房,加到没人敢炒房。中端有鼓励,交易税可以再升到8%。投注。香港就是不断递增印花税税率,如果三五年卖掉,那么别墅就要考虑收5%,如果普通商品房的税率1%,要实行有差别的税收政策,就是对别墅这样的高档住宅,形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。高端有遏制,否则就难以管住。

  第二,还需要加强基础性制度建设,银行直接以假图章帮助客户造假。这方面,更有甚者,往往出现企业做顺水人情开假证明,以此来核定你的按揭贷款额度。我们国家是单位出具收入证明,这个不能造假,美国、欧洲是查税单或工资单,我们的银行对老百姓按揭贷款的管理是比较粗放的。收入证明上,客户总量少一个则罚300元。总体看,今年增加一个奖200元、到期还了款,比如某个信贷员去年积存了300个按揭客户,也是唯客户数量,而不会主动到其他银行核查贷款情况。银行给信贷员下任务、定奖惩,三个银行都会把他当成优质客户,只要短期还得了账,还可以到海南招商银行按揭,又跑到上海建设银行按揭,一个客户可以在重庆工商银行按揭买房,任何银行都可以搞按揭贷款,这样老百姓按揭贷款情况一目了然。在我国,其中房利美、房地美、联邦住房贷款银行、国民抵押贷款协会等五大房贷金融机构占到全部住房贷款的70%以上,但美国并不是每个商业银行都搞按揭贷款,大体有3000多家,就涉及老百姓贷款情况和收入核定问题。美国的银行数量倍于我们,这个比例必须把握好。做到这一点,听说的注解。三套房必须全款购买,二套房五五开或四六开,实施差别化按揭制度:比如首套房二八开、三七开,要根据不同需求层次和房价走势,制约房地产市场发展。因此,宏观上也会导致楼市低迷,会使得老百姓买房困难,比如零按揭,引发系统性金融风险;过低,会造成房地产泡沫,比如零首付,合理设定首付与按揭之间的杠杆比。如果这一比例过高,认真管好住房按揭贷款。对房地产信贷市场调控最直接、最有效的办法是,有没有“一女二嫁”卖房子等违规行为。

  第一,看有没有高息揽储,而是你的账户一目了然就是危机状态。对这种开发商的开发运行必须提高警惕,不是政府管头管脚管到你肠胃里来,这时就对不起了,各种高利贷、中利贷占到全部融资的50%以上,那还过得去。如果一个开发商涉及几十上百家金融机构的债务,70%的贷款基本上是银行、信托、债券市场来的,有时候还把理财资金、高利贷弄来。当一个开发商如果有30%的资本金是清晰的,但形股实债,私募基金好像是股权,但有时候又是私募基金,算比较规范的,坚决防止开发商多账户借款。开发商在开发过程中发债券、银行贷款,“地王”现象就一定会消灭掉一大半。

  第三,土地的恶性竞争,就不能参与拍卖活动。这么一来,只要是借来的,第一要核查的是他的资金血统,现在M2中大量的资金就不能进入到房地产了。一切参加土地拍卖的开发商,有了这道防火墙,看着这是。只要做到一切买地的钱通通不许借债,比的是开发商的资金融通能力。所以,还和无限透支金融有关,不仅是土地短缺、拍卖机制的问题,整个开发流程中的融资就可以加杠杆到1:9。“地王”不断出现的背后,开发商就可以拿到15亿的抵押贷款。最终,如果这块地三年后涨到20亿,造好房子后预售又把按揭贷款拿过来。这个过程中,然后把这块地抵押给银行至少贷款六七亿,另外7亿从金融机构借来,自己出3亿,如果一块地10亿,有的开发商可能达1:50。1:9是怎么来的呢?拿地的钱三七开,全国房地产平均融通量多少?保守估计1:9,资本金和社会融资比例大体上应该1:3。现在,开发商搞房地产,这个规定早已有之。一般地,坚决守住开发商自有资金拿地这条底线。任何开发商拿地的钱必须是自有资金,最终这个城市会长期健康发展。

  第二,实体经济和房地产之间平衡了,工商经济发展了,但整个投资环境好了,政府看起来是吃了点小亏,以此覆盖旧城改造成本。题内损失题外补,拿出一部分来平衡,应该在城郊结合部的出让土地收入中,但政府不能为了不亏本而拍高地价,拆迁成本很高,旧城改造,就把政府的储备地多卖几块出来平衡一下。还有一种情况,如果地价高了,地价跟着房价慢慢走。当土地的供应是比较充分的、合理的、有效的时候,到底限多少呢?政府不在土地上去推高房价,三万限一下,两万限一下,自己随意限一个地价,绝不是长官意志,否则就会人为推高房价。“限价限价”,地价拍到3300元/平方米就要适可而止,楼面地价不要超过当期房价的三分之一。如果一地块周边当期房价1万元/平方米,控制拍卖土地价格。大体上,这个比例作为法制性的用途规则确定下来。

  第一,把城市用地20%用于住宅开发、5%用于商业开发,工业用地占比太高的问题,要改变以往为了GDP大手大脚招商搞工业,人均40平方米住房应当是平衡的。因此,学习最安全的网上投注平台。1000万人口的城市,就是4亿平方米,如果容积率平均1:2,相当于2亿平方米,就可以搞50平方公里商业设施用地。200平方公里的住宅用地,1000平方公里建设用地,5平方米用来搞商业开发。够不够呢?如果1000万人的城市,其中20平方米用于建商品住宅,比过去增加供地10平方米,就会有25平方米用于房地产开发,把过去太慷慨的工业用地倒逼下来。这样,提高刚性约束,一定要抠门一点,浪费太严重,每平方公里甚至只有20-30亿工业产出,工业用地投入产出比太低,事实上金桥工业区到2000年产出就达1500亿了。现在一些城市,当时就要求每平方公里产出至少100亿,金桥工业区规划10平方公里,早在90年代开发浦东时,要向上海学习,一平方公里要做到100亿产值。这方面,应该控制在20平方米以内,这是城市环境塑造的基本需要。对工业用地,应该有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施,也不能都拿来搞商业住宅。大体上,该怎么分配呢?不能都拿来搞基础设施、公共设施,控制用地结构比例。人均100平方米的城市建设用地,弄到最后就会糊里糊涂的。

  第三,大城市讲大理由,小城市讲小理由,最笨的方法可能最有效。如果把规则弄得复杂,形成一个比较完整的土地调控逻辑链条。这个原则言简意赅,土地跟着人口和产业走,人口跟着产业走,应按照产业跟着功能走,增长快。原则上,而是要看谁的人口多,土地指标不应该各城市平均分配,而不是违反经济规律去逆向调控。在这个意义上,土地供应总量应当爬行钉住人口增加,而不应成为招商引资盲目扩张的领头羊。总之,土地是殿后的因素,还涉及产业集聚能力、基础设施配套能力、投融资匹配能力等因素。在这些因素中,不仅仅是土地问题,规划意图能否落地变成现实的因素,长官意志。这是因为,而不是说要你去臆想调控,谁负责?土地要爬行钉住,这个土地的错配,甚至原来的200万人还走了一些人,或只来了100万人,你300万人没来,结果今后十年里真的给了你300平方公里,就要500平方公里,现在才200万,计划未来有城市人口500万,补上这个缺口。不能根据长官意志,今后若干年内每年就逐步增加土地供应,如果以前只给了你350万平方公里,把人口集聚到500万,后发制人。看着万字。什么意思?你这个城市有本事,这应该成为一个法制化原则。100万城市人口就供应100平方公里。爬行钉住,控制土地供应总量。一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制,我认为当前有五项基础性制度尤为重要。

  第二,才能实现房地产市场长期平稳健康发展。结合对习近平总书记关于房地产调控重要讲话精神的理解,配套政策措施,搭建四梁八柱,厘清主要矛盾,是我们做好房地产调控和房地产管理体系改革的总遵循。我们必须围绕房地产的功能定位,抑制房地产泡沫。”这一重要指示,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,不是用来炒的’的定位。”“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,习近平总书记在中央工作会上明确要求:“坚持‘房子是用来住的,应该用什么样的措施来实现房地产的系统平衡呢?去年底,必须引起高度重视并认真加以解决。

  第一,但泡沫性的高房价对实体经济和国民经济的负面影响和伤害是显而易见的,房地产价格按GDP的增长率、按城市居民收入的实际增长率同步增长是符合经济规律的,也会逼得实体经济搬离高房价地区。长期来讲,买不起房子,加速泡沫积聚。最安全的网上投注平台。三是实体企业的职工因为房价过高,最后各行各业大家一起投房产、炒房产,都转向房地产,资金就不再往实体投,卖几套房比一年的利润还多,使实体经济脱实向虚。二是搞企业的看到搞房地产那么轻松,会恶化实体经济投资环境,会带来很多不良后果:一是房产成本高了以后,也会对金融市场和实体经济造成破坏。

  那么,必须引起高度重视并认真加以解决。

  二、建立房地产调控五大长效机制

  以上房地产存在的十个方面失衡,势必对老百姓的生活习惯、价值观念、家庭稳定带来影响,就无法形成稳定的市场预期,这是我们在调控方面的缺陷。如果相关政策经常上上下下、变来变去,较少在供给端上进行有效的结构性调控,也缺乏经济逻辑、经济杠杆的措施。很多时候仅在需求侧调一调、控一控、紧一紧、缩一缩,缺少稳定性的、长周期的、法治化的措施,一些地方政府习惯于采取行政性的、短期的、碎片化的措施,最后只能是南辕北辙。再有,忽东忽西,就往西调。如此一来,政府又想稳住或者压一下,就往东调;当房地产泡沫积聚的时候,一些地方政府希望刺激房地产,经济下行的时候,亟需加强管理。

  总体上,转手就赚十倍。这些方面,坐享其成,什么活不干,十年下来地价倒涨了十倍,但他们把地一直囤着,本应在获批土地后两年内启动、五年内完成开发的,种种乱象层出不穷。

  (十)政府房地产调控失衡

  还有一些开发商,在社会上骗老百姓的钱,在公司内部向员工乱集资,再到后来就把手伸向理财资金、小贷公司,发债券,借高利贷,向银行借、向信托借,最后变成社会的不稳定因素。

  有的开发商在融资的时候,老百姓就找政府,一旦坏账,很容易上当,但老百姓觉得划算,实际上是高息揽储,卖不掉就把房子切碎卖;或者搞售后返租,乱象屡禁不止。

  有的开发商在销售房屋的时候,最后往往又法不责众,还是开发商自己偷偷摸摸干,不管是开发商勾结政府官员干,但罚不抵收,等等。这种现象屡见不鲜。这些行为最后都会被政府罚款,原定容积率1:2结果变成了1:3、1:4,原来规划为工业的改为商业,将原来规划为写字楼的改为住宅,在利益驱使下,是一种不吸取教训的失衡现象。最好。

  有的开发商买来土地后,都是空城鬼城的代表、乱开发的代表、好大喜功的代表,地方政府由着性子就批,一搞就是5个、10个,大量兴建写字楼。一搞大卖场就是50万平方米的综合体,一些城市的开发商无论是在城市中心地带还是在边缘地带,要算好投入产出。现在,不能胡乱造房,一定要强化城市规划的理念,一定会是赔本的买卖。因此,扣除人工、水电、房租等各种费用,那么批量零售的收入,差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。如果每平方米商业零售只有1万元,商场的面积也应该基于商业零售额,大体按每平方米4万元GDP来规划。另外,其资源利用率也会高一些,每平方米写字楼成本高一些,再多必过剩。对大城市而言,一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了,最安全的网上投注平台。一个城市该造多少写字楼呢?实际上,最终经济熄火上不去。再比如,否则就会弄一堆烂尾楼、空城,只图短期GDP,不能由着房地产开发商蛮干。政府也绝不能短视,最多上下浮动10%—15%,规划时就要以人均40平方米作为底数,肯定会过剩。因此,人均就有70—80平方米,五年后就变成七八千万平方米,每年再开发1000万平方米,造4000万平方米就足够了。如果现在已有2000万平方米,三口之家差不多就90—120平方米。如果一个城市只有一百万人,人均住宅面积大致在40平方米,几百万人的大城市,政府和企业有比较明确预测信息来进行供给。比如,一定要从供给端发力,不能等到市场需求失衡了才从需求端下猛药调控,才能把错配的资源调控回来。

  (九)房地产市场秩序失衡

  房地产开发是供给端的概念,不应该再批地。这样,多造点房子;供过于求的地方,一种资源错配。供不应求的城市应多供点土地,这就是一种不均衡,甚至三、四年都卖不掉,就会无房可供。而有些城市的库存去化周期长达十几、二十个月,一旦放开,而且还是在限卖限购的背景下,其房屋库存去化周期只有三四个月,形成房产开发量的供不应求,由于各种原因使得房价收入比高了以后产生了不均衡。

  一线二线城市由于土地的供不应求,最安全的网上投注平台。主要是一二线城市或者三线中的一些活跃城市,有的地方“空城”“鬼城”房子卖不掉的也有。大家经常说房价高,也有一些小县城在5-6年左右,20多个二线城市都在25年左右。当然,伦敦房价收入比还是在10年以内。我们高得离谱!一线城市房价收入比高到40左右,但伦敦城市居民的人均收入要高出上海几倍。就均价而言,伦敦海德公园的房价也比上海高,纽约房子比上海还贵,均价对均价。有人说,低收入对低房价,必须高收入对高房价,房价收入比往往已到40年左右。这个比例在世界已经处于很高的水平了。考虑房价与居民收入比,一线城市北京、上海、广州、深圳、杭州等城市,从均价看,“6-7年家庭收入买套房”是合理的“1/6理论”逻辑。现实情况却远非如此,也是一种失衡。

  (八)房地产内部结构失衡

  刚才讲,立刻就会买商品房、产权房。房屋租赁市场发育不足,只要有一天我稍有能耐,那是我没办法,就是把租房作为一种短暂的、过度的、临时性的办法。我现在租房子,老百姓产生了一种思想意识,由于我们制度上、工作上、习惯上有这些问题,有恒产才有恒心,租房是根本不算的。第四,哪怕只有几平方米的一个小阁楼才算学区房。户籍也是买房入住几年才能办理,只有买了房子,租房者小孩不能就近入学,不能实现与城市居民同等国民待遇。比如,无法享有与房产紧密捆绑的教育、医疗、户籍等公共服务,租房者因为没有产权,稳定性不够。第三,让租赁者朝不保夕、居无定所,业主可以随时收回房屋,业主可以随心所欲随意调整租金。第二,缺乏讨价还价的能力,租赁者作为弱势群体,中国房屋租赁市场有四个不足:第一,真正作为租用的不到10%。这样的市场结构是畸形的。

  (七)房价收入比失衡

  当前,我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的,住户只有承租使用权。近十年,产权归公家,我国大部分居民也是住在政府、集体或者企业的公房体系中,70%-80%的居民租住在政府持有的公租房中。改革开放前,一类是小业主和老百姓购买后出租。事实上没有。比如新加坡,一类是开发商开发后自持物业出租,销售和租赁大体各占50%。租赁有两类,所有的商业性房屋,这也是失衡的。

  在欧美国家,地方政府财力离了房地产是会断粮的,全部13万亿左右的地方财政预算收入中就有近8万亿与房地产有关。政府的活动太依赖房地产,再加上土地出让金3.7万亿,有40%也就是4万亿是与房地产关联的,则显得比重太高。全国10万亿地方税中,把房地产税费与地方财力相比较,和中央财力无关系,这一比例感觉还不高。但考虑到房地产税费属地方税、地方费,咋一看来,房地产税费差不多占了35%,中央加地方的全部财政收入中,就是“脱实就虚”的具体表现。

  (六)房屋销售租赁比失衡

  这些年,导致众多金融“活水”没有进入到实体经济,房地产绑架了太多的金融资源,一些国有大型银行甚至70%-80%的增量是房地产。从这个意义上讲,去年全国贷款增量的45%来自房地产,而房地产贡献的GDP只有7%左右。而且,房地产占用了全部金融资金量的25%,占比超过25%。也就是说,房地产贷款余额26.9万亿,2016年全国106万亿的贷款余额中,占比不到20%。这一比例逐年走高,其中房地产贷款余额10.7万亿,全国人民币贷款余额54.8万亿,失衡就会越来越重。

  (五)房地产税费占地方财力比重过高

  2011年,比重越抓越高,大家都这么抓,成为稳增长的“杀手锏”,一些地方固定资产投资绑架了国民经济发展,又会出现“空城”“鬼城”。安全。现在,基础设施、实体经济、工商产业没跟进,就会不可持续。有些城市因为房子造得很多,投资占GDP比重太大,显然偏高。总之,占40%以上的有16个,房地产投资连续多年占GDP60%以上的有5个,全国32个省会城市和直辖市中,实践证明也是合理的。

  (四)房地产融资比例失衡

  目前看,一再强调“房地产投资不要超过固定资产投资1/4”的理论出发点,也符合“房地产投资不超过GDP1/6”这一基本逻辑。这就是我在重庆工作期间,再按“房地产投资不超过固定资产投资的25%”,长远就会不可持续。固定资产投资不超过GDP的60%,一年两年可以,固定资产投资达到1.3万亿甚至1.5万亿,每年固定资产投资不应超过GDP的60%。如果GDP有1万亿,否则就无法持续健康发展。正常情况下,GDP不能全部拿来投资造房,“6—7年家庭年收入买一套房”是合理的。对一个城市而言,按每个人一生工作40年左右时间算,不能超过职工全部工作年限收入的1/6,超过了就会影响正常生活。买房也如此,一个家庭用于租房的支出最好不要超过月收入的1/6,实际上这可以从国际上房地产运行的“1/6理论”中找到答案。正常情况下,一些人不理解,我在重庆分管城建时就定了这个原则,一个城市的固定资产投资中房地产投资每年不应超过25%。十年前,地价就会不断上升。

  按经济学的经验逻辑,这三个因素相互叠加,旧城改造循环,加之新供土地短缺,最安全的网上投注平台。拍卖机制,房价肯定会越来越高。听说http://www.alienaddictions.com。总之,如果靠旧城改造滚动城市开发,拆迁后的土地批租楼面地价一般会按照7000元作为拍卖底价。这样的土地建成商品房的价格往往会卖到每平方米1.5万元以上。在这个意义上,比如这个地区房价每平方米7000元,通过旧城改造的拍卖用地成本高也是重要原因。城市拆迁的动迁成本逻辑上会参照这个地区的房产均价来补偿,房价也会越来越高。这是由供不应求的缺口所导致的。其三,拍卖地价自然会越来越高,土地供应不足。在土地供不应求的情况下,本身又与市场化交易规则相违背。其二,实际过程就会把地价越拍越高。如果通过行政手段对土地价格进行拍卖封顶,就是价高者得,实现公平公正交易。但拍卖制有个特点,能够避免腐败和灰色交易,政府主导下的阳光作业,学习香港的土地批租形成的。它的好处是,是上世纪八九十年代,土地拍卖制度本身会不断推高地价。现行的土地拍卖制度,原因有三方面:其一,土地升值有点畸形,房价想涨也是涨不起来的。控制房价的关键就是要控制地价。现在,地价这个内因不配合,地价是决定房价的根本性因素。如果只有货币市场这个外因存在,地价低房价自然会低,地价高房价必然会高,只是外部因素而非内部因素。

  (三)房地产投资失衡

  住房作为附着在土地上的不动产,也可能价格跌掉一半。货币膨胀只是房价上涨的必要条件而非充分条件,你知道这是关于黄奇帆那篇万字雄文最好。哪怕货币泛滥,有的商品还掉价了?其实还是与供给需求有关。对于供过于求的商品,有的商品涨价了,为什么同样的通货膨胀,逻辑判断好像房价上涨是由货币膨胀导致的。然而,房价也差不多涨了10倍,增长了10多倍,近十年M2从10多万亿涨到100多万亿,很多时候大家说这是通货膨胀现象。的确,一线城市的房价几乎涨了八倍到十倍,造成了资源配置在城市间的不平衡。

  过去这十年,用地指标会多一点,中小城市反而容易得到支持,流入人口多土地却拿得少,对大城市有意控紧一点,人少的地方就少供应一点?政府有时是逆向调控,是不是人多的城市多供应一点,好不容易有15%可作城市住房用地,挤占和压缩了住宅用地。

  (二)土地价格失衡

  区域上看,我们工业用地配置显然占比太高,商业和住宅类住房用地一般占25%左右的情况,这个比例是不平衡的。相比欧美国家工业用地一般占城市建设用地的15%,摊到全部建设用地中只占到10%左右,实际给房地产开发的建设用地只有15%。这是2/3城市建设用地中的15%,30%左右给了工业,这部分又一分为三:55%左右用于各种基础设施和公共设施,真正用于城市的只占2/3,比如水利基础设施、高速公路等,约有1/3用于农村建设性用地,国家每年批准供地中,实现土地资源的优化配置。

  结构上看,提高土地的利用效率,加强土地的集约节约利用,城市发展中必须把握国情,这是我们国家的国情,房地产用地自然会更紧一些。“地少人多”,今年计划供应600万亩。最安全的网上投注平台。土地供应总量减少了,2016年700万亩,2015年供地770万亩,我国土地供应应逐步收紧,为国家战略安全计,是国家安全所在。为此,这是必须守住的底线,至少需要18亿亩耕地,为解决中国13亿多人的吃饭问题,20亿亩耕地就显得捉襟见肘。我们国家有一个判断,就需要17亿亩耕地。其实最安全的网上投注平台。再加上蔬菜、水果需求,按13.7亿人口规模和耕地亩均360公斤粮食单产计算,肉禽蛋奶折合人均饲料粮300公斤左右,我国每年人均口粮消费约为150公斤,减少到现在不到20亿亩。从保证粮食安全的角度看,所以我国耕地从80年代的23亿亩,实际上每十多年全国就要用掉1亿亩耕地,再加上一些计划外征地,我国平均每年有800万亩耕地转化为城市建设用地,过去几十年,主要表现在十个方面:

  宏观上看,我认为,房地产和实体经济失衡尤为突出,主要表现为实体经济结构性供需失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡。”这三大失衡中,根源是重大结构性失衡,我国经济运行面临的突出矛盾和问题,原载于复旦大学经济学院(微信号fudan_soe_mic)

  (一)土地供需失衡

  去年底中央经济工作会议明确指出:“当前,原载于复旦大学经济学院(微信号fudan_soe_mic)

  一、房地产和实体经济存在十大失衡

  演讲者|黄奇帆,将会被更多的城市采纳并实施,这次黄奇帆所开出的妙方,不久的将来,他的很多建议可以直达最高层。我们不妨乐观地估计,如今履新财经委副主任,也让看起来复杂无比的问题迎刃而解。

  曾经的黄市长,每一个都直击要害。他提出的五大制度安排,是不是就没法活了?

  黄奇帆不愧是“中国最懂房地产的市长”。他总结的中国房地产十大失衡,城里人从来都没有土地,我只想问一句,还有什么能保障他们的生存呢?

  结语

  别的不多说,也有些阴谋论者认为:千百年来农民赖以生存的土地也被政府搜刮了,浙江、河南、安徽等地也开始探索复制地票模式

  当然,另一方面城市面积不断扩大的同时耕地却没有减少。的确是一举多得的好办法。目前,一方面有四五百亿进入农村反哺了农民,重庆已有20万亩的土地被用于交易,复垦为耕地。

  “地票”制度是黄奇帆主政重庆期间最具特色的房地产制度。自地票制度实施以来,废弃的粮站的公共用地,废弃的小学土地,或者集体组织废弃的乡镇企业的土地,就是把农民进城以后的宅基地,他发明了“地票”制度。

  【大师兄点评】

  所谓地票制度,还要让城市1000公里外的农村,除了城乡结合部的郊区进行土地转换,大于进城的地

  由此,世界城市化运动中的一个现象就是:农村退出来的地,农村的土地有用途限制。

  第三,农村的土地变化中间要保护农民的利益,宪法上规定了三个底线:雄文。农村的土地归集体所有,他总结了三个原理。

  第二,他总结了三个原理。

  第一,这几个制度都是环环相扣的。

  为了化解这个问题,只有重庆在认认真真地建设公租房,要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。

  但中国的耕地面积却一直减少。

  黄奇帆认为

  5、地票制度

  可见,也是房地产保持较低房价的重要因素。

  如何才能让更多的房地产开放商参与到租赁房的建设中来?问题则回到了前面所说的融资杠杆问题上来。

  过去几年,要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。

  【大师兄点评】

  对租房者,并配合鼓励政策,是因为他们一比九的融资结构决定了他们有巨大的资金回笼压力。政府要让开发商进入1:3的融资结构,先由政府进行回购。

  中国的房地产商之所以不愿意做商业租赁房,共有产权房。如果想卖,老百姓可以把房子买过去,租金应该是商品房租金的50%-60%。

  五年以后,不能造成贫民窟,提防二房东赚外快。

  第五,提防二房东赚外快。

  第四,完善公租房附近学校医院、公共基础设施、派出所、居委会等三配套。

  第三,一个城市的公租房只需覆盖20%的人口。

  第二,看来也是大势所趋了。小老百姓不必惊慌,所有的炒房团去了重庆都会铩羽而归。

  第一,土豪们可得小心了。

  黄奇帆认为

  4、激活租赁市场

  黄奇帆都说应该征收房产税,还可以抑制炒房团的恶意炒作。怪不得,不仅可以保障合理的住房需求,就会让事情变得简单。通过税收制度的调整,其实只要把握几个关键的命门,征收不同的土地增值税。

  治大国若烹小鲜。很多看似复杂的问题,征收不同的土地增值税。

  【大师兄点评】

  第三、对农村集体土地的拍卖所得,对比一下最安全的网上投注平台。征收房地产税。

  房地产税征收包括五方面:一是对各种存量、增量都要收税;二是如果物业价值上升则根据升值的额度来收税;三是越高档的房子持有的成本越高;四是对于中低端合理的住房需求,黄奇帆首先提出了他在重庆一直采用的方法:

  第二,中国房地产的杠杆并不高。如果按照黄奇帆的要求来,相比次贷危机前的美国,是黄奇帆特别强调的内容。

  也即:通过不断提高交易税遏制高端住宅的炒作;采用抵扣个人所得税的方式鼓励中断老百姓的自住需求;通过政府出钱的方式保障低端住房需求。

  关于税收制度,发生金融危机的概率更会大大下降了。

  3、税收制度

  很多人担心中国的房地产泡沫会破裂。实际上,严控房地产开发商以及购房者的资金杠杆比例,危机是他自己家里的事情。

  在确保人均100平方米的土地供应以及对土地拍卖价格进行严格控制的前提下,不用担心会带来金融危机,不管他买多少套,只要全首付了,通通全首付,第三套房,第二套房百分之五十六十的首付,货币根本无法进入房地产市场。

  美国和日本房地产泡沫破裂的罪魁祸首就是过高的资金杠杆。

  【大师兄点评】

  首套房是百分之二十到三十的首付,缺乏隔离墙有关。如果有防火墙,还和融资的无限透支,拍卖机制的问题,则银行倒霉;房地产企业也有可能破产倒闭。

  地王现象不仅是土地短缺,甚至达到1:50。如果出现坏账,要求的比例是1:2。

  目前全国房地产商资金杠杆比率达到了1:9,自己的资本金与社会融资的比例应保持1:3。对工业企业,补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。

  开发商对房地产的总投资中,则把政府供应比较充分的土地资源所在处得到的土地出让金,不得建太多商场。

  如果旧城改造拆迁成本比较高,5平方米给商业,20平方米给居民开发,使工业更加节约。

  25平方米的住宅用地,但有几个人能真正做到呢?

  工业用地每平方公里的产值要至少达到100亿。要用高压紧逼的方式下把低利用率的土地置换成高利用率的,就像曾国藩的“结硬寨、打呆仗”:人口多就多供应土地,就得

  2、法律制度

  简单的道理大家都懂,就得

  任何领域的顶级高手都在追求“稳定复利”。黄奇帆调节土地供应的方法也是笨方法,100万人就供100平方公里,按一人100平方米,违反经济规律。

  【大师兄点评】

  这种方法最笨也最有效。

  每个城市要想增加人口,长官意志,不可臆想调控,对土地的调控需要一些刚性措施。

  比如:一个城市土地供应总量,对土地的调控需要一些刚性措施。学习平台。

  一个城市土地供应总量要爬行钉住人口数量,中国城镇化率还有较大的提升空间,中国经济增长的大趋势不会变,长期来看中国的土地制度不会变,制度(如土地制度)、经济周期、人口水平等才是影响中国房地产发展的中长期因素。

  他认为,那么房价就不会停下上涨的脚步。

  1、土地制度

  如何解决十大失衡呢?

  三、五大制度

  任志强等人坚定看多中国房价的逻辑正来自于此,房地产调控政策只是影响房价的短期因素,真实的优先次序是这样的:

  不过,房地产调控政策的首要目标并不是要房价大幅下跌,更关键的还在于,在供给上进行有效的结构性调控比较少。

  除了黄奇帆提到的失衡的调控政策,缺少经济逻辑、经济杠杆措施。而且主要在需求侧调控,最安全的网上投注平台。缺少法律性措施,缺少理性的长周期措施,老百姓一定会幸福很多。

  房价越调越高的事实已让人无力吐槽。

  【大师兄点评】

  经济下行时刺激房地产、房地产泡沫时打压。行政性调控政策居多,导致了市场秩序的长期混乱。如果多一些黄奇帆这样懂房地产且有正义感的官员,甚至被房地产商称为“房地产敌人”。但也有不少的地方官员与房地产商沆瀣一气,黄奇帆主政重庆期间相当铁腕,就有钻空子的投机商人。

  政府在房地产调控中的不足表现在:

  10、调控方向失衡

  面对房地产行业的乱象,哪里就有江湖,囤房等等。

  哪里有利益,囤房等等。

  【大师兄点评】

  囤地,职工系统乱集资,原来是工业用地后来做商业。

  房产商在融资时采取高利贷,比如:原来规划用途是写字楼的去造住宅,包括:

  随便转化用途,一些像达康书记这样唯GDP至上的官员可能会为了追求短期GDP增长而大搞建设。如果总体规划出错,从供给端进行总体规划和调节。

  房地产行业的乱象很多,更会给当地经济带来负面影响。

  9、市场秩序失衡

  但弊端也是明显的,通过有形的手,在强政府的统一管理下,最安全的网上投注平台。就会造成过剩。

  这就是中国特色土地制度的好处,就会造成过剩。

  【大师兄点评】

  如果超过了,上海1万亿左右商业零售额需要造5000万平方米的商场。或者按一个人2平方米计算,建设6000万平方米的写字楼足矣。

  按照2万元一平方米商场来计算,上海一年25000亿的GDP,按照4万元左右一个平方来计算,只需建500万平方米的写字楼。对于上海等一线城市,这个城市造4000万平方米就够了。

  按照一般中等城市每两万元GDP建一平方米写字楼来计算。如果一个城市有1000亿的GDP,如果只有100万人,按一个城市人均住宅为40平方米来计算,供过于求的地方应该不再批土地给它。政府应当从供给端进行总体规划。

  比如,他建议:供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子,中国占了四席!

  因此,在中国买房的确压力山大。买房难度最大的前五大城市,如果用黄奇帆的房价收入比来衡量,远低于东京、新加坡、纽约、伦敦和香港。

  这种失衡表现在:

  8、房地产内部结构失衡

  但是,中国一线城市的房价并不高。北京、上海的房价和首尔差不多,从绝对数值看,大家众说纷纭。

  有人说,纽约、伦敦市中心的房子也不便宜,在一些边缘的地方也需要五六年。

  中国房价究竟贵不贵,但是伦敦家庭户均收入10年以内也可以买到房。

  【大师兄点评】

  我们的房价高得离谱。

  虽然,未来雄安新区也会大力搞公租房建设,没有。就取得了不错的效果。

  一般的二线城市需要20多年,不会再走过去房价炒作的老路了。

  7、房价收入比失衡

  据说,黄奇帆在重庆大力推动公租房建设,传统观念也会随着时代在变化。比如,是身份和面子的象征。

  当然,房子是家的代表,中国社会都有安土重迁的传统。在很多中国人心目中,也有几千年形成的文化因素。千百年来,不仅仅以上几个原因,有条件一定就会买房。

  中国人不愿租房,大部分人会把租房当做权宜之计,具体表现在上学、医疗等各方面。

  【大师兄点评】

  所以,租赁房屋的住户无法享有与当地居民同等的公民待遇,房东可能随意收走房子;

  第三,没有谈判的能力,租赁者是弱势群体,商品房的销售租赁比为1:1。新加坡接近80%都是公租房。

  第二,商品房的销售租赁比为1:1。新加坡接近80%都是公租房。

  第一,引导资金脱虚向实,使得房地产业回报率明显高于制造业。资本的逐利性决定了资金不愿离开房地产行业。

  租赁市场有3个不足:

  在欧美,任重而道远!

  6、销售租赁比失衡

  中国经济已被房地产绑架,土地供需矛盾造成的房价扭曲,进而也会对实体经济产生较大的负面冲击。最安全的网上投注平台。

  另一方面,若使用不当可能会导致资产泡沫的迅速破灭和房地产企业大量破产,采用控制货币总量等方式抑制资产泡沫,实体经济却一片惨淡。

  一方面,实体经济却一片惨淡。

  但“脱虚向实”谈何容易?

  所以

  超发的货币都去哪里了呢?黄奇帆说:2016年全国新增贷款量的46%涌进了房地产。与此同时,已经超过日本泡沫时期最高水平214.4%,中国的信贷/GDP指标在2016年底达到GDP的300%,中国信贷规模快速扩张,其实最安全的网上投注平台。严重绑架中国经济。

  近年来,地方政府对房地产高度依赖。

  以上三个失衡都说明了一个问题:房地产过度消耗社会资源,地方政府13、4万亿的财政总收入中,将近8万亿。这意味着,预算外资金,4万亿是与房地产相关的税收(占40%)。

  【大师兄点评】

  由此可见,其中地方税为10万亿,合计为17万亿,全国新增贷款量的46%流入了房地产。

  4万亿房地产相关的税收再加上土地出让金,新增贷款的百分之七八十是房地产。截至2016年年底,但开发贷加按揭贷却占用了28%左右的信贷。工农中建交等主要银行,房地产增加值占GDP比重为7%,显然已经超支了!

  中国的税收包括国税和地税,全国新增贷款量的46%流入了房地产。

  5、房地产在财政税收的比重中太大

  2016年,中国大部分城市的房地产投资每年占整个GDP的60%以上,就会像一个家庭房租超支后无法正常持续健康地生活一样陷入窘境。

  4、过度消耗金融资源

  目前,房租支出不超过月收入的1/6才会比较稳定。如果一个城市的大部分GDP都用来投资造房,即一个正常的家庭,而是根据家庭住房消费的六分之一理论推算出来的,其实仅仅是房产商。而各级地方政府才是中国唯一的“地产商”(国外大部分国家的土地市场是自由市场)。

  这个理论并不是他拍脑袋拍出来的,学会关于。房产和地产其实是两个分离的产业。我们常说的房地产开发商,在经济学上叫“租地”。

  3、房地产投资比重太大

  在中国,在中国“卖地”的官方说法叫“国有土地使用权的有偿转让”,老城改造中因拆迁导致土地成本更高。

  所以,老城改造中因拆迁导致土地成本更高。

  中国目前土地供给制度概括起来就是:

  【大师兄点评】

  最后,会使得土地价格在几十轮甚至上百轮地叫价后快速推升,跟中国的土地拍卖制度有关系。拍卖制度价高者得的拍卖规则,对于减缓北京房价上涨趋势有一定积极作用。

  其次,雄安新区的建设相当于增加了土地供应,可能连10%都不到。

  首先,对于减缓北京房价上涨趋势有一定积极作用。

  土地价格高又跟什么有关系呢?黄奇帆认为有三点:

  2、土地价格失衡

  这或许就是一线城市房价高居不下的原因吧。从这个角度看,导致大城市的土地供应比中小城市更少,因此中国的土地供应比例是失衡的。由于政府严格控制特大城市人口,现在的土地供应总量正逐年减少。

  【大师兄点评】

  老百姓的住房用地需求一般占城市所有土地的25%,未来30年全国耕地面积可能会降到18亿亩以下。为了坚守18亿亩耕地红线,国家的耕地从1980年的23亿亩降低到2016年的20亿亩左右。按照这样的速度,更对整个国民经济影响巨大。

  而600万亩的土地分配比例大致如下:

  改革开放30多年,房地产的稳定发展都至关重要。房价的任何波动不仅牵动着每个家庭的神经,无论对整个国家还是对每个普通的家庭而言,关于房地产有没有泡沫以及会不会崩盘的担忧一直存在:

  1、土地供应失衡

  二、中国房地产的十大失衡

  由此可见,将第三产业中的房地产与第二产业中建筑业定义为广义房地产行业,强调了房地产稳定发展的重要性。

  对中国而言,那么

  为什么说“很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起”呢?众所周知

  2016年房地产增加值占GDP直接比重为6.5%。如考虑到间接效应,“很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起”,黄奇帆提到:“房地产是国民经济的支柱产业”,降温或可期待

  为什么说“房地产是国民经济的支柱产业”呢?

  【大师兄点评】

  在开头部分,降温或可期待

  一、房地产是国民经济的支柱产业

  原题《你真的看懂了黄奇帆的万字雄文吗?》

  作者|投行大师兄

  来源:投行大师兄(ID:touhangdashixiong)

  但中短期来看,   中国的楼市长期或许依然会稳步向上

  让看起来复杂无比的问题迎刃而解

  市场风云录  黄市长的万字雄文


听说这是关于黄奇帆那篇万字雄文最好
注解

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